אמיר צהריים טובים,

בניסיון להיות גם יעילים, גם מסודרים וגם להסתכל פעם אחת על התמונה הכוללת – פינינו לעצמנו מספר שעות כדי לסקור את כל הנושאים שעד כה עלו ולבחון מה עוד פתוח (אצלנו או לא אצלנו).

להלן כל הנושאים:

(1)   מסמכי הבית

·         העברת לנו את המסמכים הבאים (רצ"ב כל המסמכים גם פה):

                                             א.         תקנון מוסכם;

                                             ב.         צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים;

                                              ג.          תשריט הבית;

                                             ד.         היתר לפי חוק הבנייה.

·         לגבי כל אחד מהמסמכים האלה – אנו מבינים שמדובר במצג המשפטי לגבי הנכס ולכן אתה בדקת אותם והם תקינים מבחינתך. לחלופין, ככל שעלינו לבחון ולאשר את תקינותם, אנא הנחייתך – מה לבדוק? או במילים אחרות: מה צריך להיות בכל מסמך כדי שהוא ייחשב לתקין?

·         בנוסף, שלחת לנו קישור לאתר עיריית הרצליה, לגרמושקא של הנכס:

 http://147.236.237.215/tif-files/Herzelia/scener/srika/archiv/1990-2009/19930014/19930014_20.pdf

גם ביחס לגרמושקא – האם הכל נראה לך תקין? על איזה נושאים אנחנו אמורים להסתכל?

(2)   נקודה מהותית לגבי מספר הדירה

·         ליאור הסתכל על התשריט. בהיותו מהנדס, כישוריו ודאי עדיפים בהרבה על שלי, וממה שליאור ראה - לפי התשריט מדובר בדירה מספר 15 ולא בדירה מספר 14 כפי שמצוין בהסכם. נקודה מהותית נוספת – לפי התשריט, לדירה מספר 15 מוצמד מחסן. לתשומת לבך, גם ירון המתווך העביר לי את התשריט ב-WhatsApp וציין שזו הדירה השמאלית ואמנם מדובר בדירה 15 לפי התמונה שירון שלח.

(3)   הסכם השכירות

·         אנו רואים שלפי הסכם השכירות הדירה מושכרת עד סוף חודש נובמבר 2019, ולא עד 31.12.2019, כמצוין בחוזה עתה. אני מבינה שרצו ליטול לעצמם מרווח ביטחון – השאלה היא האם לא נכון לשקף את המצב לאשורו, כי הדירה מושכרת עד 30.11.2019, אך מסירת החזקה תהיה מאוחרת יותר, כנקוב בחוזה עתה?

·         שנית, האם קריאתך את הסכם השכירות העלתה כי הוא תקין (בדגש על אחריות השוכרים לדירה)?

(4)   האם נדרש ביקור בעיריית הרצליה?

·         האם עלינו ללכת באופן פיסי לעיריית הרצליה ולבחון את מצב הנכס? או שבדיקותיך מול העירייה מספיקות?

·         מעבר לכך שהמליצו לנו גורמים שונים לעשות כן, התהייה אצלנו עלתה לאחר שקראנו את הצהרת הקונה בסעיף 3.1 להסכם:

3.1. הקונה מצהיר ומאשר בזה כי הוא ראה ובדק את הדירה מכל בחינה ועניין, כקונה זהיר, לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, את מצבה המשפטי, הרישומי, וכן את מצב התכנון והרישוי של הדירה, בדק את ייעודה, את אפשרויות השימוש בדירה, אפשרויות ניצולה על פי כל דין ו/או מכל בחינה אחרת, לרבות ברשות המקומית (עיין בתכניות החלות על המקרקעין ובתיק הבניין לרבות משמעות ההערות בדבר זיקות הנאה לזכות מעבר המופיעות בנסח הרישום) ובלשכת רישום המקרקעין ומצא את כל אלה מתאימים לו לצרכיו ולמטרותיו והוא מוותר בזאת על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המוכר בקשר לדירה בכפוף לנכונות הצהרות המוכר בחוזה זה למעט טענה הנובעת מפגם נסתר ובכפוף לכך שבמועד מסירת החזקה יהיה מצב הדירה כפי שהוא ביום חתימת הסכם זה.  

·         כיוון שאנחנו הבנו שאלה נושאים בטיפולך, אם צריך ללכת – אנא הנחה למי ללכת ומה לבדוק.

(5)   נושא בדק הבית

·         במענה לשאלתך – אנחנו לא מעכבים בגלל בדק בית. מצאנו הצעות מחיר מהיום להיום (עוד אתמול), תיאמנו למחר על הבוקר. אם יימצא פגם משמעותי נסתר – זה בהחלט בעייתי. בכל מצב אחר – אנחנו מתקדמים לחתימה. אנו סבורים שנקבל אינדיקציה מהותית על אתר, גם אם הדוח הכתוב יגיע מאוחר יותר.

·         רק להדגיש – הנושא עלה מאחר שפעלנו על סמך ההנחה שיש דוח בדק בית והוא יוצג לנו. בשלב מסוים, אותו דוח התברר להיות מילה בעל פה של קבלן קרוב משפחה לקונה אחר שאין קשר אליו, או משהו בסגנון הזה. משכך, נאלצנו לפעול מהר בעניין הזה, וכך עשינו.  

(6)   נושא תעודת הזהות של המוכרת

·         אם כל יתר הנושאים יטופלו / ייסגרו / לא יתעורר קושי לגביהם – על פי עצתך כי אין פה ריזיקה כלשהי, היות שהתשלום הראשון נמצא בנאמנות ולא מועבר למוכרים עד לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אנו מוכנים להתקדם לחתימה גם בטרם מתבצע התיקון של טעות הסופר. במילים אחרות: אם נפתור את כל השאר עד יום שני, אפשר יהיה להתכנס לחתימה ביום זה.  

(7)   הסכם המכר

רצ"ב – בבלוני הערות – תהיות / הערות אחרונות – להתייעצות בינינו. בעיקר, סעיפים 2.5-2.4 – הם סעיפים חשובים, ראיתי נוסח קצת יותר "מחמיר" בהסכמים של אחד המשרדים הגדולים. לשיקולך אם נדרש.

כן נודה לסיוע בנוגע לשאלות / הערות שהעלינו לצד הסעיפים 5.4, 5.4.2 ו-5.6.

בנוסף, ערכתי קומץ תיקונים זניחים / קטנים וסימנתי במרקר סגול כדי להקל על ההבחנה בין השינויים שלך ושלי.  

אחרון חביב – מועדים לחתימה:

אנחנו יכולים, ביום שני הקרוב, 27.5 בשעה 8:10 בבוקר או ביום שלישי 28.5 בבוקר, אותה שעה – עדיפות ליום שני.

אם רוצים יום שני אחה"צ – אפשר 16:30 (לאחר מכן יש לי תור לרופא מיוחד עבור הילד שזומן לפני 5 חודשים ומתחיל ברחוב סמוך למשרדו של ירון בשעה 17:30 – נסיים תוך שעה, נכון?).

 

מתנצלת על המלל הרב – הקפתי הכל במכתב אחד.

 

שבת שלום

ליאור ואושרת