אחי אתה אלוף,

זאת עסקה מצוינת לטווח של 25 שנים.. ומבחינתי -לא רלבנטי.

על המגרש נמצאים מסופי הדלק של פי גלילות ועד שיפונו ייקח שנים רבות.

שלחתי לחבר שמאי מקרקעין בכיר,,, ואמר את הדברים שלך והוא מכיר את השטח,..

תודה רבה

 

 

 

 

בוקר טוב,

העסקה בסיכון גבוה מסיבות/טעמים רבים.

 

המוכר מחזיק במגרש שהוא קנה ב – 2017.

המגרש מצוי בשטח שנקרא ״מושע״ – זאת אומרת במיקום לא ספציפי.

כאן ההסבר קצת יותר מורכב – מדובר במגרש המצוי בקרקע בשטח עצום – שחלקה יושב על השטח המוניציפלי של העיר תל אביב-יפו וחלקה על רמת השרון.

זאת אומרת – שהמוכר עצמו יודע כרגע רק דבר אחד – שיש לו מגרש שיכלול בערך 10-12 דירות (מבחינת אחוזי בניה) ושהמגרש נכנס לתוך התב״ע של העיר תל אביב.

הוא לא יודע היכן המיקום הספיציפי של המגרש – זאת אומרת שצריכים לקרות מספר דברים(שיכולים לקחת עוד שנים)

1. חלוקת המקרקעין בין כלל הבעלים (מדובר באיחוד וחלוקה כפויה שכבר קיימת – ואז עשויות להיות התנגדויות רבות של בעלי קרקעות על כך שקיבלו קרקע פחות טובה).
2. התנגדות של הירוקים – תושבי העיר תל אביב (אני יודע לפחות על מחאה אחת שקיימת – ידידה טובה שלי עבדה כסגנית אדריכל העיר תל אביב והיא ממובילות המחאה).
3. לאחר שתהיה חלוקת הקרקע – יצטרכו להיכנס לתכנון ספיצפי של כבישים  - כיכרות – שטחי ציבור – פיתוח וכו׳... מה שעשוי לקחת גם פרק זמן ניכר.
4. גם בהנחה ואתה קונה שטח במחיר טוב – עדיין לא מדובר בדירה של ממש. עולה שאל ה- מי יבנה את הבניין, מהי רמת הגימור, מי השכנים שיהיו וכו׳.. טופס 4.... היתרים אישורים ..... בירוקרטיה של מדינת ישראל.

 

ויש עוד עשרות בעיות ברמות סיכון בינוניות-גבוהות בקשר לעסקה שכזו.

(אחת הבעיות העיקריות היא ריבוי הבעלים ושלא ניתן לדעת באופן ודאי מתי תהיה דירה – 2-5-10 שנים??? ואולי בכלל לא. )

 

לו מדובר בכסף פנוי שאין מה לעשות איתו ובמחיר מציאה אז ייתכן ויש כאן עסקה, אבל זה לא המצב.

זוהי עסקה ברמת סיכון גבוהה.

 

עדיף להשקיע עוד כסף ולקנות משהו מוכן – שרואים בעיניים, עם אפשרות אכלוס מיידית ומקבלן עם מוניטין טוב.

(לגינדי יש פרויקט יפה בתל אביב ברחוב הארבעה. אני מניח שסביב 2.5 – 2.7 מיליון ניתן לקבל יחידה נחמדה במגדל, אולי קצת יותר קטנה אבל גם אכלוס מהיר וגם במיקום מעולה וברמת סיכון נמוכה יותר כך שגם קל יותר לקבל משכנתא עבור נכס כזה.)

 

או למשל העסקה של אושרת – שם הדילמות יכולות להיות לגבי מצב הנכס – האם יש רטיבות או אין רטיבות...מי הדיירים בבניין וכיוצ״ב... ולא אם ומתי אם בכלל תהיה דירה.

 

אני מקווה שהצלחתי להאיר את הבעיות שאני רואה באופן מובן.

 

 

 

 

 

 

אחי מה דתך על הפרויקט ? פי גלילות

 

 

 

From: עו"ד תומר ירקוני <tomer@sbdlaw.co.il>
Sent: Monday, May 27, 2019 12:48 PM
To: Gidon Mor‏ <morgidon@mail.gov.il>
Subject: תל אביב